In sede di conversione del DL n. 145 del 18.10.2023 (c.d. decreto “Anticipi” o “collegato” al Ddl. di bilancio 2024) nella L. 15.12.2023 n. 191, è stato inserito l’art. 13-ter, che istituisce il nuovo Codice Identificativo Nazionale (CIN) che dovrà essere attribuito:
- alle unità immobiliari abitative destinate a contratti di locazione per finalità turistica e a contratti di locazione breve (ex art. 4 del DL 50/2017);
- alle strutture turistico-ricettive alberghiere ed extralberghiere.
Il CIN verrà assegnato dal Ministero del Turismo, tramite una procedura automatizzata, previa istanza telematica da parte del locatore ovvero del soggetto titolare della struttura turistico-ricettiva. L’istanza dovrà essere corredata da una dichiarazione sostitutiva ai sensi degli artt. 46 e 47 del DPR 445/2000, attestante: (i) dati catastali dell’unità immobiliare o della struttura; (ii) nel caso di locazioni svolte in forma imprenditoriale, la sussistenza dei requisiti di sicurezza degli impianti.
Sono stabiliti una serie di obblighi quali l’esposizione del Cin all’esterno dello stabile in cui è collocato l’appartamento o la struttura ricettiva, assicurando il rispetto di eventuali vincoli urbanistici e paesaggistici, e la sua indicazione in ogni annuncio ovunque pubblicato e comunicato. L’obbligatoria indicazione negli annunci è prevista anche per i soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare e per quelli che gestiscono portali telematici.
La mancanza del CIN espone il titolare della struttura turistico-ricettiva, nonché il soggetto che proponga o conceda in locazione per finalità turistiche o con locazione breve un’unità immobiliare o una porzione di essa priva di CIN, alla sanzione pecuniaria correlativamente disegnata in relazione alle dimensioni della struttura o dell’immobile.
Oltre ad essere puniti con sanzione pecuniaria, la mancata indicazione del CIN negli annunci ovunque pubblicati e comunicati comporta l’immediata rimozione dell’annuncio irregolare pubblicato.
I medesimi soggetti sopra indicati sono tenuti anche a rispettare tutti gli obblighi previsti dall’art. 109 del Testo Unico delle leggi di pubblica sicurezza (TULPS) e dalle normative regionali e provinciali di settore. Tale norma impone, tra il resto, di comunicare alle questure territorialmente competenti, avvalendosi di mezzi informatici o telematici o mediante fax, le generalità delle persone alloggiate, entro le ventiquattro ore successive all’arrivo e comunque entro le sei ore successive all’arrivo nel caso di soggiorni non superiori alle ventiquattro ore.
Ambito oggettivo
Quanto alla definizione, si definiscono “locazioni brevi” i “contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare”.
Vengono assimilati alle locazioni brevi: (i) i contratti di sublocazione se stipulati alle condizioni che configurano una locazione breve (durata massima 30 giorni, eventuali servizi accessori, ecc.); (ii) i contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario aventi ad oggetto il godimento dell’immobile da parte di terzi (c.d. “locazione del comodatario”), se stipulati alle condizioni che configurano una locazione breve (durata massima 30 giorni, eventuali servizi accessori, ecc.).
Esclusioni
La disciplina delle locazioni brevi è riservata ai contratti stipulati al di fuori dell’esercizio di impresa. Per espressa previsione normativa, la fornitura dei servizi di cambio biancheria e di pulizia dei locali non sono idonei, di per sé, a determinare la natura imprenditoriale delle locazioni brevi. Invece, a norma dell’art. 1 co. 595 della L. 178/2020, si presume la natura imprenditoriale in caso di destinazione alla locazione breve di più di 4 “appartamenti” per ciascun periodo d’imposta. La natura imprenditoriale del locatore esclude in radice la riconducibilità del contratto di locazione alla “locazione breve” definita dall’art. 4 del DL 50/2017, nonché l’applicabilità della cedolare secca (art. 3 del DLgs. 23/2011).
Aumento dell’aliquota della cedolare secca al 26%
La legge di bilancio 2024 prevede che, dall’1.1.2024, la cedolare secca trovi applicazione con l’aliquota del 26% in caso di opzione sulle locazioni brevi. Viene, però, precisato che l’aliquota resta pari al 21% “per i redditi derivanti dai contratti di locazione breve relativi a una unità immobiliare individuata dal contribuente in sede di dichiarazione dei redditi” e che “non può applicarsi se il proprietario destina alla locazione breve più di 4 immobili nel periodo d’imposta”, perché, in tal caso, si ricade nell’esercizio di impresa, che è incompatibile tanto con la cedolare secca, quanto con la definizione di locazione breve.
